São indenizáveis as benfeitorias feitas pelo inquilino?

Um assunto muito importante e pouco discutido, quando falamos em contratos de locação, são as benfeitorias, mas, você sabe o que são “benfeitorias”? 

Na relação contratual entre inquilinos e proprietários, é importante ter esse conhecimento, pois, no término do contrato muitos problemas podem ser evitados.

No post de hoje, vamos esclarecer o que são as benfeitorias e quais são as indenizáveis, para você ficar afiado na hora de compor um contrato de locação.

Boa leitura!

O que são Benfeitorias?

Vamos começar com o conceito de benfeitoria, elas são bens acessórios introduzidos em um bem móvel ou imóvel pela ação direta do proprietário, do possuidor ou detentor, visando a conservação do bem, ou para melhorar a sua utilização.

As Benfeitorias se dividem em: voluptuárias, úteis ou necessárias. 

Vamos conhecer cada uma delas? 

Benfeitorias necessárias

São aquelas benfeitorias que tem por finalidade conservar ou evitar que o bem se deteriore, podemos citar como exemplo, aquela parede que está com infiltração de água, ou a substituição de sistema hidráulico danificado, são todos reparos necessários para a manutenção ou o concerto do bem.

Benfeitorias úteis

As benfeitorias úteis, são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, exemplo bem comum dessa benfeitoria, é a construção de garagem, colocação de grades de proteção, tornam o bem mais seguro, mais confortável para usar, e ampliam a sua utilidade.

Benfeitorias voluptuárias

Essas benfeitorias, são aquelas que são feitas apenas por mero deleite, por luxo, para tornar mais atrativo o imóvel, mais bonito, por exemplo, obras de jardinagem, colocação de piscina, decoração.

Encontramos disposto no Código Civil:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Parece um assunto que não tem tanta importância na teoria, mas na prática rende muitas discussões jurídicas, porque fica aquele questionamento : “ Será que eu como proprietário, devo indenizar o inquilino mediante essas benfeitorias? Bom, a resposta vai ser: Depende!

Depende porque as benfeitorias não são todas iguais, cada uma delas tem suas peculiaridades definidas em Lei, vamos tirar essa dúvida agora!

As benfeitorias necessárias e as úteis, não precisam ser autorizadas pelo locador, para serem indenizáveis, elas são indenizáveis e geram direito de retenção. 

Mas aqui surge outra dúvida, o que é o Direito de retenção?

Direito de retenção é uma forma de autotutela prevista em Lei, o indivíduo pode manter a posse direta da coisa, até que se cumpra a obrigação, no caso, a indenização por parte do locador.

Encontramos no artigo 35 da Lei n°8.245 de 1991: 

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

No entanto, as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, pois é uma modificação no imóvel apenas para o lazer, claro que, quando o inquilino for sair do imóvel, ele pode levar junto, desde que não afete a estrutura do imóvel. 

Encontramos no artigo 36 da Lei n°8.245 de 1991: 

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Como evitar uma surpresa no final do contrato?

Bom, já tem entendimento pacificado no STJ, de que pode ser expressa em contrato uma cláusula que faz renúncia ao direito à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. 

Súmula 335:  “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

Portanto, é indispensável que inquilino e proprietário entendam o conteúdo do contrato de locação, pois se existir cláusula expressa que faz a renúncia desse direito, ela deve ser cumprida.

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