Vender ou alugar: ajude o seu cliente a tomar essa decisão

 

Economia do país ainda cambaleante, incerteza quanto ao futuro e um ano que promete ser movimentado por um processo eleitoral de resultado absolutamente indefinido.

É sob esse quadro que os investidores devem projetar seus investimentos em 2018. E para quem aplica seus recursos no mercado imobiliário, a incerteza costuma se materializar em um pergunta: é hora de vender ou alugar meus imóveis?

A resposta a essa indagação dependerá de uma série de variáveis que precisam ser analisadas pelo proprietário e que ajudam a enxergar qual o melhor negócio. Neste texto, separamos alguns aspectos que você pode apresentar aos seus clientes para ajudá-los nessa decisão. Confira:

Calcule a taxa de aluguel

Inicialmente, é importante verificar se manter o imóvel alugado é financeiramente compensador. É possível fazer isso calculando a taxa de aluguel. Ela mostra se o rendimento da locação será maior do que aquele auferido caso o proprietário venda o imóvel e aplique o valor no mercado financeiro.

Logo, é preciso verificar qual o percentual representa o aluguel cobrado em comparação com o valor venal do imóvel. Considerando a caderneta de poupança o investimento mais conservador atualmente, cujo rendimento fica em torno de 0,5%, se a locação ficar abaixo disso, vender pode ser uma opção mais rentável.

Assim, no exemplo de um imóvel avaliado em R$ 300 mil, o aluguel só será financeiramente compensador caso renda ao proprietário mais do que R$ 1,5 mil mensais. Isso em comparação com a caderneta de poupança, pois outros investimentos podem ter rendimentos mais elevados.

Do contrário, será mais vantajoso se desfazer do imóvel e aplicar os R$ 300 mil em outros investimentos que poderão garantir uma renda superior ao proprietário.

Verifique as perspectivas futuras

Mas a análise da taxa de aluguel não deve ser feita isoladamente, como principal fator de decisão. Também é preciso analisar o potencial de valorização do imóvel antes de optar pela venda.

Mesmo que o rendimento da locação, hoje, não seja tão elevado, pode ser que a região onde o imóvel se encontra tenha um bom potencial de valorização. É preciso analisar se a área está crescendo, se há uma tendência positiva para o mercado imobiliário local etc. E nessa avaliação o papel e o conhecimento da imobiliária são muito importantes para embasar a decisão do cliente.

Aguardar um pouco pode resultar tanto em uma melhoria da renda do aluguel quanto numa venda mais vantajosa, caso seja essa a decisão do proprietário.

Meça a urgência do proprietário

Também é preciso ponderar qual a necessidade do dono do imóvel de capitalizar-se. Caso ele precise muito de um valor significativo em um curto período de tempo, a venda pode ser inevitável.

Nesse caso, o cliente deve estar ciente que nem sempre uma negociação apressada gera os melhores rendimentos. Embora seja um investimento seguro, de valorização quase constante, o imóvel não tem a liquidez entre seus principais atrativos.

Quando se precisa vendê-lo com pressa, nem sempre se obtém o melhor valor. Esta deve ser a última opção, quando realmente há muita necessidade. Do contrário, o ideal é aguardar por uma oportunidade melhor.

Considerando a instabilidade econômica que o país atravessa, manter um aluguel com um valor um pouco mais baixo do que o ideal pode ser melhor do que vender o imóvel por um preço abaixo do seu potencial. É uma forma de manter o patrimônio e aguardar por um melhor momento para capitalizá-lo.

Calcule as despesas com o aluguel

Além de detalhar a taxa de aluguel, para avaliar a viabilidade da locação é preciso considerar que ela terá alguns custos que são de responsabilidade do proprietário, ainda que a unidade esteja locada.

Determinados tipos de reformas e manutenções  precisam ser pagos pelo dono do imóvel, assim como as chamadas despesas extraordinárias de condomínio. O proprietário pode repassar essas despesas para o aluguel, mas isso pode deixar o valor alto para a média da região, espantando os inquilinos.

Essa situação pode gerar outro problema: caso demore a fechar a locação, o proprietário terá que arcar com outras despesas, mesmo com os imóveis desocupados, como IPTU e taxa de condomínio, por exemplo. Ou seja: você não contará com a renda do aluguel e terá ainda mais gastos.

Também alerte sobre outro aspecto importante: ao assinar um contrato de aluguel — a maioria deles é por 30 meses — o proprietário estará obrigatoriamente postergando a opção de venda. Negociar um imóvel ocupado é sempre mais difícil, bem como interromper a locação antes do término do contrato.

Alerte sobre a gestão do aluguel

Para o proprietário que se decide pelo aluguel, a locação pode parecer um negócio um tanto cômodo. Anuncia o imóvel, localiza um locatário e aguarda pelos depósitos ao final do mês. A realidade, como se sabe, é um pouco mais complexa e alugar um imóvel exige uma dose de envolvimento, de gestão.

Prospecção do inquilino, análise de crédito, o risco de inadimplência, enfim, há uma série de fatores que exigem a atuação — em maior ou menor grau — do proprietário. Mesmo que ele delegue a administração do imóvel à imobiliária, terá que participar de algumas decisões.

Deixe o cliente sempre a par destas atribuições para que ele inclua esse aspecto em sua avaliação sobre qual o melhor negócio.

Oriente com base em dados e informações concretas

A decisão sobre qual o melhor caminho a seguir deve ser feita de forma pragmática, a partir da análise dos aspectos financeiros e das tendências do mercado de imóveis. Especialmente aqueles investidores menos profissionais costumam incluir fatores subjetivos no momento de decidir o destino de seus imóveis.

O ideal é que a orientação prestada pela imobiliária esteja embasada em dados, indicadores e projeções de mercado. É o cliente quem vai bater o martelo sobre o destino daquele investimento. Mas deixe claro que suas considerações estão embasadas em critérios técnicos.

Estes são alguns aspectos importantes para esclarecer ao cliente que está em dúvida sobre se é melhor vender ou alugar um imóvel. Lembre-se que o seu conhecimento é muito importante para que ele tenha segurança ao decidir-se pelo melhor negócio — mas a decisão deve ser dele.

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