Quais os principais cuidados jurídicos na locação de imóveis?

Por
Mauricio Winiemko
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Assim como qualquer negociação financeira, a locação de imóveis deve ser precedida de muita cautela, o que requer uma análise criteriosa de todos os aspectos envolvidos.

Na pressa de economizar uns trocados, alguns proprietários optam por alugar o imóvel por conta própria, sem a assessoria de um profissional capacitado. É fundamental, nesse caso, ter cuidado com os aspectos jurídicos a serem observados no processo.

Seja por conta própria, ou com o auxílio de um corretor de imóveis, é preciso conhecer as etapas da negociação e os pormenores de cada uma delas. Para ajudá-lo, apresentaremos a seguir os principais pontos em relação à locação de imóveis que merecem sua atenção. Confira!

1. Análise financeira do locatário

Quem decide alugar um imóvel deve ter certeza de que o inquilino terá condições de honrar o compromisso e efetuar os pagamentos em dia. Para tanto, é necessário fazer a análise da comprovação de renda e a realizar consultas aos serviços de proteção ao crédito, como o SPC e o Serasa.

É recomendável, inclusive, solicitar a apresentação das certidões negativas de pendências na Justiça e no Cartório de Protestos. Pesquise também o histórico do interessado como inquilino, verificando eventuais problemas com locações anteriores.

2. Fixação da garantia

Não deixe de estudar a fundo os tipos de garantia previstos em lei. Apenas uma modalidade pode ser exigida em um contrato. Caso tal regra não seja obedecida, o documento será considerado nulo e poderá ser contestado pelo inquilino.

O contrato de locação de imóveis deve explicitar detalhadamente a garantia apresentada e tornar claras as obrigações do inquilino e as sanções previstas em caso de não cumprimento.

3. Vistoria do imóvel

A vistoria do imóvel é uma etapa importante do processo de locação e não deve ser negligenciada. Os termos do laudo servem como garantia tanto para o locador quanto para o locatário.

Deve existir no contrato uma cláusula prevendo que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições em que foi recebido, o que é verificado com base nas informações do laudo.

Durante a vistoria, os detalhes devem ser observados minuciosamente. Igualmente importante é o registro correto de todas as informações. Além da descrição dos itens verificados, fotos dos ambientes também devem ser anexadas.

O termo de vistoria precisa ser formalizado, como parte integrante do contrato de locação.

4. Valor do aluguel e índice de reajuste

O valor inicial do aluguel, acordado entre as partes, deve ser indicado no contrato de locação de imóveis.

O índice de reajuste, normalmente baseado na variação do IGP-M (Índice Geral de Preços ao Mercado), também precisa estar no documento, assim como a periodicidade do reajuste, que deve ser de um ano, conforme previsão legal.

5. IPTU e condomínio

Até que a obrigação esteja prevista no contrato, não é definido o responsável pelo pagamento do IPTU e da taxa de condomínio,. O IPTU não pode ser transferido para o nome do inquilino, já que o proprietário é o dono do imóvel.

Portanto, embora não seja obrigatório, é importante estipular no contrato quem será o responsável pelo pagamento das taxas.

6. Contrato de locação de imóveis

O contrato é o instrumento legal mais importante na locação de imóveis e não pode, em hipótese nenhuma, ser deixado de lado. Acordos verbais devem ser evitados, por maior que seja a afinidade entre o locador e o inquilino.

Alguns itens não podem faltar, como a identificação de todas as partes envolvidas — cujos documentos precisam ser cuidadosamente verificados. Devem constar no contrato o nome, o endereço e a qualificação de todos.

O imóvel, devidamente documentado, deve ser descrito em detalhes, com menção ao endereço e às dimensões do local.

Além de outros itens já mencionados no artigo, é importante incluir o período de vigência e a destinação (residencial ou comercial) do imóvel. O contrato deve ser firmado por escrito, com as assinaturas de duas testemunhas, podendo até mesmo ser registrado em cartório.

Como vimos, é importante atentar para todos os cuidados jurídicos, sendo recomendável o auxílio de profissionais capacitados. Apenas após a finalização de todos os procedimentos para a locação do imóvel, as chaves devem ser entregues ao inquilino.

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