Quem está pensando em alugar ou colocar um imóvel para aluguel deve antes tomar ciência de como a Lei do Inquilinato (8.245/1991) funciona. São muitos os pontos importantes a serem considerados para evitar desgastes desnecessários entre proprietários, inquilinos e fiadores.
Por meio de perguntas simples e diretas, destrinchamos esses pontos centrais da Lei do Inquilinato para você.
Confira!
1. Quem paga pelas reformas?
Esse assunto que costuma gerar tanta discordância entre proprietários e inquilinos é resolvido na Lei por meio de um princípio bem básico: o locador deverá entregar o imóvel ao locatário em plenas condições de moradia e funcionamento (água, luz e estrutura conservada).
O inquilino, por sua vez, será obrigado a entregar o imóvel ao proprietário nas mesmas condições que o recebeu, salvo as reformas que forem acordadas entre um e outro durante a estadia do inquilino — só se pode modificar o imóvel se isso for acordado por escrito com o proprietário.
2. Como deve ser feita a renovação de contrato?
Em 25 de janeiro de 2010, a lei 12.112/09 entrou em vigor estabelecendo que a renovação de aluguel é automática.
Se nenhuma das partes se manifestarem ao final do período, subentende-se que o contrato foi renovado.
Com isso, o contrato passa a vigorar em tempo indeterminado até que uma das partes se posicione.
3. Qual a garantia do fiador?
Outra modificação importante com a nova Lei é a desobrigatoriedade do fiador em relação ao inquilino, que não precisa mais permanecer como tal até o fim do contrato.
Basta ele comunicar ao locador seu desejo de se desfiliar do inquilino e em 120 dias estará livre do vínculo.
O inquilino, porém, terá que encontrar outra forma de garantia, seja por meio do seguro fiança ou depósito caução. Essas duas opções também podem ser aceitas independente da escolha por um fiador. Tudo depende das condições de negociação com o proprietário ou a corretora.
4. Quais as condições de despejo e inadimplência?
A Lei tal como é hoje estipula que a expulsão do imóvel só poderá acontecer com aqueles inquilinos sem garantia locatícia e com aluguel atrasado, que terão 15 dias para deixar o imóvel mediante ação judicial.
O mesmo prazo pode se estender até 30 dias em caso de fiador que tiver se exonerado.
Para se livrar da ação o inquilino terá que quitar suas dívidas dentro do prazo, para não tornar-se inadimplente e correr o risco de ser despejado.
5. Quais os direitos e deveres de ambas as partes: inquilino e proprietário?
Bom, no primeiro tópico já deixamos claro como funciona as obrigatoriedades em relação às reformas, então nesse tópico focaremos em outras questões entre inquilinos e proprietários. Confira:
- taxas administrativas: quando estão vinculadas à uma corretora, o proprietário deve pagar todas as taxas de administração imobiliária;
- taxas de condomínio: as taxas ordinárias são de obrigação do inquilino, quaisquer taxas extras, como reformas prediais e outros serviços são de obrigação do proprietário.
6. Como funciona a questão da preferência de compra?
Se o inquilino já estiver morando no imóvel e no decorrer do contrato o imóvel for colocado à venda, ou na pior das hipóteses, vendido sem a ciência do locatário, ele poderá reclamar na justiça o seu direito de preferência pela compra do imóvel se assim for do seu interesse.
Uma ação judicial poderá ser aberta para reaver a situação de venda e garantia a preferência de compra ao inquilino.
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