Direitos e deveres de proprietários e inquilinos: entenda!

Uma boa relação entre o locador e o locatário de um imóvel depende do cumprimento de algumas normas que fazem parte do acordo firmado entre eles. Respeitando esses ditames, é bem provável que o contrato de aluguel transcorra de forma pacífica, com benefícios tanto para o dono do imóvel quanto para quem o loca.

É exatamente sobre essas normas que vamos tratar neste post: os direitos e os deveres de proprietários e inquilinos. Confira, a seguir, o que diz a legislação sobre como cada parte deve se portar nessa relação:

A Lei do Inquilinato

Primeiramente, é preciso conhecer a legislação que trata dessas regras. A lei № 8245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, regula os aluguéis no país. Ela especifica os direitos e os deveres de cada parte envolvida nesse negócio, antecipando as mais variadas situações que esta relação pode gerar.

Por isso, no momento de assinar o contrato, é essencial conhecer o que diz a Lei do Inquilinato para evitar embates futuros. Veja abaixo alguns dos pontos abordados na legislação no que diz respeito às obrigações de locadores e locatários.

Os deveres do proprietário

O dono do imóvel tem a obrigação de garantir o bom estado para a utilização por parte do inquilino. Isso se refere tanto à manutenção e aos reparos na unidade quanto às avarias ou aos defeitos anteriores ao início da vigência do contrato.

Também é de responsabilidade do proprietário arcar com as despesas extraordinárias do condomínio que o imóvel integra. Esses gastos são descritos na lei como aqueles que ampliam a estrutura ou recuperam a habitabilidade do imóvel.

Nesse item se encaixam as despesas do condomínio com pinturas, reformas, aquisição de novos equipamentos, entre outros. Ainda é responsabilidade do proprietário arcar com a composição de fundos de reserva do condomínio e as indenizações trabalhistas de procedimentos anteriores ao contrato atual.

O pagamento referente ao Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) do imóvel alugado também é uma responsabilidade do proprietário, embora geralmente o inquilino arque com essa despesa. Isso ocorre porque a Lei do Inquilinato permite essa transferência — desde que isso seja especificado no contrato de aluguel.

Os direitos do proprietário

O mais importante direto do dono do imóvel se refere à retomada do bem em caso de inadimplência do locatário. Seja de forma amigável ou por meio de uma ação judicial de despejo, o proprietário pode reaver seu bem caso não haja o pagamento do valor alugado pelo aluguel.

Ainda no que se refere à proteção contra a inadimplência, o proprietário pode escolher o tipo de garantia locatícia que exigirá para fechar o negócio. As mais utilizadas no Brasil são o fiador, o seguro fiança (nesse caso, ele pode definir a cobertura que deseja) e a caução.

Os deveres do inquilino

O 1º dever do locatário é justamente efetuar o pagamento do valor acordado no aluguel dentro do prazo previsto. Além disso, a unidade só deve ser utilizada para o fim que está determinado em contrato. Se uma casa é alugada para ser utilizada como residência, não poderá ser usada como um escritório, por exemplo.

No que se refere à manutenção, o inquilino tem a obrigação de arcar com os custos dos reparos nos danos ocasionados durante o período de aluguel. Ele também deverá pagar as taxas de condomínio e todas as despesas de consumo da unidade, como água, luz e gás.

O inquilino deve, ainda, manter inalteradas as características originais do imóvel. Se desejar realizar qualquer tipo de reforma ou alteração, deverá solicitar a autorização do proprietário, preferencialmente, por escrito.

Caso o imóvel sofra algum dano estrutural que não seja de sua responsabilidade, é obrigação do inquilino informar ao proprietário o mais rápido possível para que ele possa providenciar os reparos necessários.

Os direitos do inquilino

Como usuário do imóvel, o inquilino tem o direito de votar nas assembleias de condomínio mediante procuração do proprietário e pode, inclusive, atuar como síndico, se for do seu interesse.

Caso o proprietário deseje vender o imóvel, o inquilino tem a preferência de compra. Por isso, o dono deve informar ao locatário o seu desejo de se desfazer da unidade e aguardar que ele se manifeste. Somente após sua negativa o proprietário poderá anunciar o imóvel ao mercado.

Caso deseje devolver o imóvel antes do encerramento do contrato, o inquilino está autorizado. Porém, deverá pagar uma multa, que deve estar expressa no contrato de aluguel. Geralmente, esse pagamento corresponde a 3 meses de aluguel, mas é proporcional ao período que falta para o encerramento do contrato.

Por exemplo: se o acordo tem duração de 30 meses, e a desistência acontece no 20º mês, o valor da multa será de um aluguel relativo aos 10 meses restantes.

A devolução do imóvel

Na hora de devolver o imóvel, seja de forma antecipada ou no encerramento do contrato, o inquilino tem uma série de obrigações a cumprir. Confira:

  • a norma básica diz que o imóvel deve ser devolvido ao proprietário exatamente nas mesmas condições em que se encontrava no início do contrato. Por isso, é feita uma vistoria inicial, que deve ser aprovada e assinada pelo locatário. O documento vai indicar as condições em que deve se encontrar a unidade na hora de entregá-lo;

  • se a devolução das chaves ocorrer antes do encerramento do contrato, além do pagamento da multa devida, o inquilino precisa informar ao proprietário sua intenção com 30 dias de antecedência;

  • todas as contas do imóvel – água, luz, gás, condomínio etc. – devem estar quitadas até o dia da entrega das chaves. Também é preciso cancelar o fornecimento de serviços como telefone e internet;

  • não apenas para encerramento do contrato, mas também para proteção dos seus interesses, o inquilino deve solicitar ao proprietário ou à imobiliária uma cópia da vistoria de saída e uma declaração atestando que todos os reparos solicitados foram efetuados e que não há mais pendências referentes ao contrato de aluguel.

Esses são os principais direitos e deveres de proprietários e inquilinos de imóveis. Cabe reforçar que a relação entre eles deve sempre seguir os ditames da Lei do Inquilinato, que regula os contratos de aluguel no Brasil. Essa é a melhor forma de garantir uma relação amistosa entre locadores e locatários.

Agora, você gostaria de saber um pouco mais sobre como funciona a rescisão do contrato de aluguel residencial? Então confira este post!

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