Rescisão do contrato de locação residencial: o que é preciso saber?

A rescisão de um contrato de aluguel pode se tornar um problema, para o locador e para o locatário. Para evitar este tipo de dor de cabeça, é necessário ter conhecimento do que foi pactuado no contrato. 

Para ter sucesso em qualquer ramo de negócio, precisamos conquistar a confiança dos consumidores, mesmo após o término do contrato é bem importante manter um relacionamento saudável e aproveitar este momento para fidelizar este cliente.

Embora normalmente o tempo de duração dos contratos de locação de imóveis no Brasil seja de 30 meses, nem sempre este prazo é cumprido. Por vezes, uma das partes precisa desfazer o acerto e cancelar a locação com antecedência.

Mas como proceder nesta situação? O que diz a legislação no caso de rescisão do contrato de locação? Confira neste post, como locador e locatário devem proceder:

Rescisão pelo inquilino

De acordo com a lei número 8.245/91, a Lei do Inquilinato, caso o inquilino deseje rescindir o contrato a qualquer tempo, ele deverá pagar uma multa determinada no próprio contrato. Geralmente esse valor é estipulado com base na duração de todo o acordo e no número de meses já transcorridos. Para calculá-lo é preciso multiplicar o último aluguel pela quantidade de meses e dividir o resultado pelo total de dias do contrato menos os dias já utilizados.

Porém, a Lei do Inquilinato determina que esta cobrança deva ser proporcional ao tempo restante do acordo. Por exemplo, se o contrato é de 30 meses e o inquilino opta pela rescisão após 20 meses, a multa só incidirá sobre os 10 meses restantes.

Há apenas duas situações que permitem a rescisão por parte do inquilino sem pagar nenhuma multa. Uma delas é caso ele tenha seu local de trabalho transferido para outra cidade. Porém, deve informar a situação ao proprietário do imóvel com pelo menos 30 dias de antecedência.

A outra situação que o dispensa do pagamento é quando, no contrato, está prevista uma cláusula de multa por um número de meses determinado.

Rescisão pelo locador

Quando o proprietário deseja a rescisão do contrato, a situação é mais complexa. A Lei do Inquilinato não prevê esta possibilidade. Ou seja, se não entrar em acordo com o inquilino, o proprietário não pode solicitar o imóvel de volta antes do término do contrato.

Caso o locador venha a rescindir o contrato, que seria a rescisão unilateral, e lei determina o pagamento de multa. O objetivo desta multa é proporcionar uma segurança para o locatário para evitar abusos por parte do locador.

Temos que citar algumas situações que exonera o locador desta multa compensatória, caso a rescisão contratual não seja por culpa dele, caso fortuito, força maior.

As únicas exceções que permitem ao proprietário solicitar a devolução do imóvel são quando o locatário descumpre algo acertado no contrato (como a execução de alguma obra na unidade sem autorização, por exemplo), ou quando o imóvel necessita de reparos urgentes, desde que estes sejam determinados pelo poder público.

Cabe ressaltar que o não pagamento do aluguel por parte do inquilino configura o descumprimento do contrato e permite ao proprietário solicitar a devolução do imóvel.

Após o término do prazo de duração do contrato ou mesmo quando este é por período indeterminado, a situação muda de figura. Neste caso, tanto locador quanto locatário podem solicitar a rescisão do contrato sem a necessidade do pagamento de multas.

Após informar o locatário, nos dias anteriores ao fim do contrato que ele deseja o imóvel de volta, o proprietário deve pedir ao inquilino a desocupação em até 30 dias após o término da data ajustada do término do contrato, um detalhe muito importante, antes desse prazo o proprietário não poderá pedir o imóvel, apenas notificar, até para o inquilino conseguir programar sua mudança e achar outro imóvel. 

Cuidado! São detalhes importantes que devem ser observados, pois o locador não pode pedir a desocupação antes do prazo estipulado em que termina o contrato, mas se passar de 30 dias, o contrato se torna indeterminado.

Devolução do imóvel

O pedido de rescisão da locação, independentemente de quem solicite, não altera os trâmites normais para devolução do imóvel. Ele precisa ser entregue ao proprietário exatamente no mesmo estado em que foi recebido pelo inquilino.

Para tanto, é preciso realizar a vistoria de saída e o inquilino deve proceder com os reparos necessários. É importante que, após a devolução, a imobiliária conceda ao locatário um documento comprovando que o imóvel foi entregue, sem deixar pendências.

Estes são os procedimentos previstos na Lei do Inquilinato para os casos de rescisão do contrato de locação antes do prazo.